В Ереване реальная стоимость квартир намного выше «официальных» цен

23.09.21 | 11:47

Многие граждане не доверяют официальной информации относительно стоимости недвижимости. В частности, сомнения у них вызывают так называемые «рыночные цены 1 кв. метра площади квартир». Но, может, это просто субъективное мнение людей, привыкших не доверять статистике?

Для ответа на этот вопрос, был проведен небольшой эксперимент - на примере окраинного района столицы Малатия-Себастия. Методом случайной выборки было отобрано 85 объявлений брокеров. Кроме этого, с других сайтов, дополнительно было выбрано еще 50 объявлений, но уже собственников квартир. Среди последних могут «скрываться» те же брокеры, не афиширующие свою профессию.

В итоге выбора, была получена информация по 135 объявлениям. Для сравнения: в июле, в районе Малатия-Себастия, была продана «лишь» 71 квартира.

Цены, приведенные в объявлениях, для краткости обозначим как «брокерские» цены. Вначале отметим, что «официальные» цены – это уже фиксированные цены проданных квартир. Ну, а «брокерские» - это цены предложения, которые в принципе могут быть несколько снижены, в результате торгов между продавцом и покупателем.

Вначале «официальные» показатели в драмах, пересчитаем в доллары США, по курсу валют. По району Малатия-Себастия результат такой: в июле, средняя рыночная цена 1 кв. метра площади квартир, была эквивалентна $596.

Между тем средняя «брокерская» цена в сентябре составила $839 за 1 кв. метр площади квартир. То есть больше «официальной» цены в 1,4 раза (!). Даже если уменьшить эту цену на 10% (снижение в результате торгов с покупателем), то все равно получается в 1,3 раза больше «официальной» цены. Однако согласимся, что скидка на одну десятую часть стоимости квартиры, это уже из области фантастики.

Далее, определим среднюю площадь выставленных на продажу квартир – 76,8 кв. метров. Отсюда, рассчитаем стоимость такой квартиры, как по «официальным» ценам, так и по «брокерским».

Итак, по «официальным» ценам, в Малатии-Себастии «средняя» квартира была продана в июле, менее чем за $45,8 тыс. По «брокерским» же ценам, стоимость такой квартиры в сентябре составляет $64,4 тыс. Разница огромнейшая - $18,6 тыс.

У многих возникнет вопрос: может, цены за три месяца повысились, в те же 1,4 раза? Однако за последние месяцы, динамика «официальных» цен характеризовалась довольно низкими темпами роста. Так, в июле, по сравнению с июнем, средние рыночные цены «квадрата» квартир в районе Малатия-Себастия увеличились менее, чем на 0,9%. Так что предположение о резком подорожании квартир в сентябре, можно с уверенностью исключить. Есть другая, более правдоподобная версия.

Как предполагается, при оформлении сделок по купле-продаже, покупатель с продавцом намеренно снижают стоимость квартир (как, впрочем, и другой недвижимости). Такова уж наша реальность. Вдобавок к этому, могут быть и другие варианты объяснений феномена с ценами. Скажем, нюансы в методике расчетов.

В объявлениях указываются лишь основные параметры выставленных на продажу квартир. Но, кое-какие выводы все-таки можно сделать. Например, распределение квартир (в процентах к итогу), по интервалам цен, которое приведено в нижеследующей таблице.

Как видим, в объявлениях более половины квартир (52%) приходится на диапазон цен от $700 до $900 за «квадрат». Отметим, что Малатия-Себастия всегда выделялась в столице сравнительно низкими ценами жилья. По ряду причин, эта окраина столицы не представляла интереса для состоятельных покупателей. Поэтому строительные организации обходят ее вниманием.

Так что практически весь жилищный фонд района представлен зданиями, построенными еще в допотопные советские времена. Для Малатии-Себастии характерен вторичный рынок квартир, где цены (при всех прочих равных условиях) обычно ниже, чем на первичном.

Выбранный массив информации позволил получить ответ на один вопрос. Издавна бытует мнение, что чем больше количество комнат в квартире, тем меньше цена за 1 кв. метр площади. Отсюда, наивысший показатель должен быть по идее у однокомнатных квартир. Однако в нашей выборке наибольшая средняя цена ($887 за «квадрат») имеется по двухкомнатным квартирам. Лишь после них цены последовательно снижаются.

Нетрудно заметить, что четырехкомнатные квартиры, в среднем лишь на несколько тыс. долларов дороже трехкомнатных. Однако таковы цены предложения в нашей выборке. Вот одна из возможных причин этого. Свыше двух третей (34%) четырехкомнатных квартир в выборке расположено на первом, или же последнем этажах зданий. А эти этажи популярностью у покупателей не пользуются.

По трехкомнатным квартирам, например, этот показатель в кратных размерах меньше, составляя лишь 10%. Кроме этого, стандартная для Армении семья скорее предпочтет двух- или трехкомнатные квартиры. Так несколько дешевле, да и расходов на ремонт и содержание жилья меньше.

В заключение подчеркнем, что пример района Малатия-Себастия, отнюдь не уникальный. Можно с уверенностью утверждать, что точно такие же расхождения в ценах имеются по остальным районам столицы, а также по другим городам республики.

Между тем, подобная информация вводит в заблуждение не только наших граждан, но и иностранцев, желающих приобрести жилье в Армении. Тем самым подрывается доверие к официальной статистике, и без того вызывающей серьезные сомнения у людей.

Смбат Григорян

Новости Армении - NEWS.am