Рынок квартир в столице Армении: кому доступна ипотека?

09.12.21 | 13:15

В недавно опубликованной официальной информации за октябрь, наряду с прочим, приводятся данные относительно рынка квартир в столице республики.

Для покупателей особый интерес представляют средние рыночные цены 1 кв. метра площади квартир, особенно в столице республики. В октябре, по сравнению с сентябрем, в Ереване «квадрат» квартир подорожал от минимальных 0,5% (район Аван), до максимальных 2,3% (Кентрон).

За последние годы, представленная в официальных публикациях, рыночная цена 1 кв. метра площади квартир по месяцам, отличается монотонным ростом, практически без спада. Такая динамика в принципе призвана продемонстрировать неуклонный рост цен, и привлекательность инвестиций в недвижимость.

Последнее обстоятельство, по идее, должно стимулировать покупку иностранцами (в том числе представителями нашей диаспоры) недвижимости в Армении. Однако иностранцы почему-то больше продают, чем покупают. Так, в октябре иностранные граждане приобрели в нашей стране 99 квартир, а продали 121 квартиру.

Опережающие темпы роста цен в «престижных» районах столицы, приводят к росту пропасти по стоимости квартир, между районами столицы. В октябре прошлого года «квадрат» квартир в районе Кентрон стоил в 3,5 раза дороже, чем в районе Нубарашен. В отчетном октябре это соотношение уже составило 3,6 раза.

В первой из таблиц представлены средние рыночные цены в отчетном октябре, по районам столицы (без Норк-Мараша), и прирост по сравнению с январем и сентябрем текущего года. Но, многих, как покупателей, так и продавцов, интересуют цены в долларах США.

Во второй таблице приведены цены «квадрата» квартир в этой валюте за октябрь, и их прирост по сравнению с январем текущего года. Так как в этом периоде курс доллара США снизился на 8,2%, это привело к относительному подорожанию цен «квадрата» квартир в этой валюте. В отдельной графе таблицы представлен абсолютный прирост цен, вызванный только данным фактором.

В отчетном октябре в Ереване было осуществлено 1078 сделок по купле-продаже квартир, что на 27 сделки (или же на 2,6%) превысило показатель сентября. В первом из графиков представлено распределение сделок по районам столицы, за январь-октябрь текущего года. Как видим, в данном рейтинге лидирует район Арабкир, по уровню средних цен занимающий второе место, после района Кентрон.

Арабкир популярен у покупателей по ряду причин. В-первых, отдельные его кварталы близки к «элитарному» центру столицы. Во-вторых, цены в этом районе более приемлемы, для средних по доходам покупателей, по сравнению с «дорогим» районом Кентрон. И, что немаловажно, здесь немало новостроек, квартиры в которых можно приобрести по ипотеке. Как известно, для отдельных групп покупателей действуют программы по льготам в ипотеке, при покупке квартир в новостройках. Эти факторы и предопределили лидерство Арабкира в столице.

Ипотекой в столице часто пользуются нуждающиеся в жилье молодые семьи, в основном благодаря льготам, предусмотренным для этой категории покупателей квартир. Многим из них оказывают денежную помощь родители. Если, конечно, у них такая возможность имеется. Для этих же целей служит часть денежных переводов из-за рубежа, физическим лицам в Армении.

Но, многим ли доступно жилье, скажем, в том же районе Арабкир? Пусть даже по ипотеке, но без льготных условий. Для ответа на этот вопрос выполним специальный расчет. Во втором графике представлен среднемесячный доход семей, разделенных на 10 групп, каждая из которых составляет 10% от численности населения страны. Заметим, что это официальные данные, в достоверности которых многие сомневаются, считая их завышенными. Кроме, естественно, доходов последней группы.

Горизонтальная красная линия – это сумма двух показателей. Первый показатель - стоимость минимальной потребительской корзины (разработанной министерством здравоохранения) на семью в месяц. Второй показатель – ежемесячная оплата ипотеки, при покупке средней по площади квартиры в Арабкире, по средней цене «квадрата» в октябре.

Расчет этот, конечно, условный, так как средние по доходам семьи (и тем более – «богатые»), вряд ли согласятся жить на таком минимальном уровне, который предусмотрен «корзиной». То есть возможности выделения «свободных» денег из семейного бюджета для ипотеки, у них уменьшаются. К тому же условия ипотеки у банков несколько различаются. Да и цена квартир в новостройках заметно выше, чем «официальные» средние цены. Но, в целом, график объективно отражает реальность в этой сфере.

Как видим, для 90% населения страны, даже для средних по доходам семей, покупка квартиры в этом районе столицы (как впрочем, и в других тоже) недоступна. И дело не только в дороговизне жилья, но и в высоких процентах по ипотеке. В России, с появлением этого вида кредита, возник анекдот – «пользуясь ипотекой, ты покупаешь одну квартиру для себя, и вторую – для банка!». В Армении, общая сумма выплат по ипотеке банку, более чем в два раза превышает стоимость приобретаемой квартиры.