Рынок квартир в Ереване буквально обвалился

09.11.23 | 10:59

На столичном рынке квартир произошли заметные сдвиги. В январе-сентябре текущего года было осуществлено 6040 сделок по купле-продаже квартир. Цифра вроде бы внушительная. Однако, по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года, количество сделок сократилось на 2638 единиц, или же более чем на 30%. То есть рынок столичных квартир обвалился почти на одну треть!

График 1 рус.jpg (57 KB)

Почти половина (более 48%) спада в сделках по купле-продаже квартир в Ереване падает на два «элитарных» района – Кентрон и Арабкир. Сокращение продажи квартир можно связать с поэтапным свертыванием «Программы возвращения подоходного налога», предоставляющей льготы по ипотеке. Добавим, что в январе-сентябре текущего года, в столице было осуществлено 1912 сделок по залогу квартир под ипотечное кредитование. Это почти на 22% меньше показателя аналогичного периода прошлого года.

Свою негативную роль на рынке недвижимости (в том числе квартир) сыграл рост напряженности в нашем регионе, связанный с агрессивными намерениями Азербайджана. Понятно, что неопределенность в будущем, заставляет многих потенциальных покупателей жилья отложить свою покупку до стабилизации ситуации.

Иностранные покупатели-продавцы в этом обвале сыграли незначительную роль. Отдельно по Еревану соответствующие данные не публикуются, поэтому приведем информацию по стране в целом. Итак, в январе-сентябре текущего года, в Армении количество сделок по купле-продаже квартир с участием иностранцев, сократилось в годовом исчислении на 179 единиц. Условно примем, что весь этот спад приходится только на Ереван. Но, даже в этом случае, доля иностранцев составляет менее 7% от указанного выше показателя спада в 2638 сделок. То есть фактор иностранцев не сыграл определяющей роли на рынке.

Но что вызывает удивление, так это динамика цен, которая противоречит классической теории рынка. Общеизвестно, что на рынке столицы предложение квартир обычно превышает покупательский спрос. То есть, дефицита жилья нет. Отсюда можно предположить, что спад в продаже квартир связан именно с сокращением покупательского спроса. В этих условиях логично было бы ожидать снижения рыночных цен. Однако, судя по официальной информации, квартиры продолжают неуклонно дорожать.

График 2 рус.jpg (77 KB)

Как видно из графика, наибольший прирост в цене пришелся на те же «элитарные» районы с дорогостоящей недвижимостью (Кентрон и Арабкир). Заметим, что с февраля текущего года, средняя рыночная цена «квадрата» квартир в районе Кентрон перевалила за планку в 2 тыс. долларов (в пересчете цен с драмов на эту мировую валюту). Это выше средних цен на жилье в отдельных провинциальных городах старой доброй Европы.

Так что, хотя бы в этом отношении, мы «приблизились» к столь желанным евростандартам. Однако, этот сомнительный «прогресс» снижает доступность жилья для части среднего класса. Что касается необеспеченных семей, то непреодолимая пропасть между их финансовыми возможностями и ценами на жилье еще более увеличивается.

График 3 рус.jpg (75 KB)

В сентябре цены квартир продолжили рост, по всем районам столицы. В пересчете на доллары США, средняя рыночная цена «квадрата» квартир выше планки $1 тыс., имеется по трем районам – Арабкир, Канакер-Зейтун и Давташен. В районе Кентрон, как указывалось выше, цены преодолели планку в $2000, причем это не максимальная величина. В малом центре столицы имеется «сверхэлитарный» микрорайон, в котором средняя цена «квадрата» превышает $2,8 тыс.

Таблица 1 рус.jpg (150 KB)

Отдельный вопрос – аренда квартир. В 2022 году в Армении была осуществлена 1761 сделка по аренде квартир (в 2021 году - 1695), в том числе в Ереване – 898 сделок (в предыдущем году было даже больше – 905). Как видим, динамика и величина этих показателей за указанные два года абсолютно не отражает факт прошлогоднего прибытия в Армению многотысячной армии россиян, остающихся здесь на неопределенный срок.

В январе-сентябре в Ереване были осуществлены 462 сделки по аренде квартир. Это на 258 сделок (или на 36%) меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Этот парадокс можно объяснить следующим образом.

Многие владельцы жилья (в том числе квартир) не стремятся оформлять договор аренды. Тем самым они избавляются от проблем с оформлением документов, а также (что немаловажно) от уплаты налога в 10% от арендной платы. Многократное повышение арендной платы приводит к адекватному росту налога. Это «стимулирует» желание уклониться от оформления аренды договором.

Бывают случаи, когда жилье сдается не на месяц, а на неделю, или на 10 дней. Некоторые сдают на сутки, и даже на один час. Тогда арендная плата, в расчете на единицу времени, заметно выше, чем за месяц и тем более за год. Понятно, что оформлять несколько договоров за месяц – довольно утомительная задача.

Многократный рост арендной платы, наблюдаемый после указанного выше прибытия россиян, приводит и к другим последствиям. Вот один лишь пример. Многие граждане, которые эмигрируют в другие страны, теперь предпочитают оставшееся на родине жилье пока что не продавать, а сдавать в аренду. Это относительно сокращает предложение жилья на рынке недвижимости, а также способствует росту цен.

Таким образом, на рынке жилья (в том числе квартир), к традиционным факторам, за последние годы прибавились новые. Результатом их совместного воздействия стал указанный выше спад в продаже квартир.

Новости Армении - NEWS.am