В пятницу Госдума в третьем, окончательном чтении приняла закон, позволяющий пострадавшему от коронавируса бизнесу расторгать договоры аренды в одностороннем порядке. Что это значит для арендаторов и владельцев недвижимости, объясняет редактор направления «Недвижимость» Forbes Мария Абакумова
«Продается торгово-развлекательный комплекс в Москве. Стоимость 93 млрд рублей», — такое объявление появилось на Avito 28 апреля. Причину продажи автор объявления называл простую — нужны деньги.
К тому моменту торговые центры в Москве уже месяц стояли пустыми. Собираемость арендной платы упала до 10-15% от обычной ежемесячной. В конце апреля владельцы недвижимости платят налоги на прибыль и на имущество, а также аренду. «Эти платежи съедят всю нашу финансовую подушку… — рассказывал Forbes совладелец ТЦ «Атриум» Эрнест Рудяк. — Если май пройдет в том же режиме, что и апрель, то… я просто не знаю, что мне делать».
Кроме налогов владельцы большинства торговых центров должны ежемесячно платить банкам — с ними пришлось как-то договариваться.
Сначала казалось, что арендаторы торговых центров со своими лендлордами в одной лодке: и у тех, и у тех бизнес стоит. Владельцы некоторые торговых центров закрывали глаза на «подпольную» работу, например, обувных магазинов. «Нам заплатили 25% арендной платы, мы даже не ожидали», — рассказывал Forbes владелец крупного торгового объекта на МКАД.
Но дни карантина шли, напряжение нарастало. «Выручка упала до нуля», «70% отрасли умрет» — констатировали розничные сети и другие арендаторы. И вот владельцы недвижимости и ее арендаторы оказались по разные стороны баррикад.
Камнем преткновения стала как раз арендная плата за «черный апрель». Большинство опрошенных Forbes рантье уверили нас, что за месяцы простоя денег с арендаторов или вообще не берут, или берут только эксплуатационные расходы. Но большинство качественных торговых и офисных центров получили аренду за апрель авансом, многие еще в первой половине марта.
В крупном торговом центре может быть 200-300 арендаторов, договор с каждым заключается на индивидуальных условиях, это масса бумаг. Владельцы недвижимости и арендаторы вступили в долгие тяжелые переговоры. Как перераспределить поступления за апрель? Что делать с маем? Будет ли скидка после открытия — трафик-то упал, обороты к докоронавирусным вернутся не скоро. Отладить переговорный процесс удалось далеко не всем: некоторые арендаторы даже пытались общаться с собственниками при помощи заказных писем, потому что дозвониться не получалось, а на электронную почту не отвечали.
Случился кризис доверия. Владельцы недвижимости говорили: «Магазину легко: закрылся и все. А мне нужно содержать здание и платить кредиты». Арендаторы возмущались, что по сложившейся практике они могут расторгнуть договор только предупредив за два-пять месяцев, да еще и отдали подчас шестимесячный обеспечительный платеж. Арендодатели подозревали своих давних партнеров в том, что те «под шумок пандемии» сбегут, еще не заплатив старые долги. Арендаторы рассказывали истории, как собственники, не расторгнув договор, закрывали доступ в помещение вместе с оборудованием и выставляли метры в аренду на Avito. На заседании профильного комитета Госдумы директор по развитию сети хобби-гипермаркетов «Леонардо» Борис Кац предъявил бумагу: владелец недвижимости, которую магазин снимал на протяжение 17 лет, перекрыл доступ к помещению, требуя платы за апрель и май (как и все, магазин в этот период не работал).
Итогом обсуждений стал законопроект № 953580-7 с длинным названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции».
«Неотложные меры» применяются к разным отраслям: туризму, перевозкам, в документе даже предлагается вдвое увеличить выплаты на одного ребенка. Но вскоре этот законопроект стали называть «законом о поддержке арендаторов». Принятый в первом чтении, он казался оглушительной их победой. Право одностороннего расторжения договора без штрафных санкций — мощное оружие. Если собственник не пойдет на уступки и не даст скидку, то рискует остаться наедине с пустым торговым центром, арендаторы разлетятся, как бабочки, а новых взять негде. Право требовать возврата депозита — еще одна подножка для испытывающих кризис ликвидности рантье. «Сейчас у арендатора нет никакого инструмента воздействия на арендодателя, а у них множество инструментов воздействия на нас. Закон просто исправляет сложившийся перекос», — объяснял Forbes совладелец сети Hoff Михаил Кучмент.
Девелоперское лобби заработало на всю катушку, к нему присоединилось и банковское. Принятие закона в таком виде «безвозвратно разрушит отрасль» и сформирует у банков дефолтных долгов на триллионы рублей, заявляли отраслевые ассоциации и тяжеловесы рынка. За девять дней между первым и вторым чтением в Госдуме в документ поступило 29 поправок. Накануне второго чтения комитет по бюджету Госдумы заседал до половины пятого утра, и его председатель Андрей Макаров на трибуне выглядел уставшим. Поддержать решили не всех арендаторов, а только МСП, на которых приходится не больше 25% арендаторов крупных торговых центров (подробнее о финальной версии законопроекта здесь).
Законопроект, который в пятницу прошел третье чтение и теперь нуждается лишь в одобрении Советом Федерации и утверждении президента, глава Союза арендаторов Сергей Румянцев назвал «кастрированным». «В любом случае мы должны договариваться — это факт», — подводит итог дискуссии совладелец ГК «Регионы», одного из крупнейших рантье страны, Амиран Муцоев.
18:05
17:17
15:54
09:22
13:57
13:22
17:21
16:53
16:49
16:34
10:55
10:14
09:27
14:54
12:47
12:33
11:15
10:06
19:08
18:05
15:27
15:23
18:57
18:23
18:24
11:09
10:35
16:09
13:50
15:45
09:32
16:34
14:34
14:18
12:55
09:49
10:51
08:15
17:26
17:05
13:45
13:04
15:38
15:12
14:56
11:57
11:14
10:47
14:05
12:06
| Вс | Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | |
| 1 | 2 | ||||||
| 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | |
| 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | |
| 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | |
| 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 | 30 | |
| 31 | |||||||
16:17
10:00
12:58
15:39
09:49
13:25
14:04
12:51
15:28
12:39
13:24
13:02
12:39
15:08
11:15
14:33
12:26
11:23
13:25
15:19
14:27
15:16
12:13
15:14
14:44
13:25
11:06
13:12
11:13
14:15
11:26
09:35
11:41
10:37
10:55
12:28
12:13
12:51
11:35
10:45
16:51
10:21
14:27
12:37
11:23
13:03
10:47
13:03
13:15
14:58
